Le contrat de location

Le bail peut être établi :

- par un agent immobilier, s’il est intervenu dans la recherche du locataire,

- directement entre le propriétaire et le locataire sur papier libre.
Des modèles de contrats sont disponibles auprès d’associations de propriétaires ou de locataires, sur Internet ou dans des librairies spécialisées.
Il faut faire attention à bien utiliser un modèle correspondant au type de location choisie (vide ou meublée).
Dans ces deux cas, le bail devra être établi en autant d’originaux que de parties, signé par chacune d’elles, et un original devra être remis à chacune d’elles,

- Il peut aussi être établi par un notaire : c’est alors le plus souvent un acte authentique, dont une copie sera délivrée à chacune des parties.

Le bail d’un logement loué vide à usage d’habitation principale.

La rédaction d’un bail ou d’un contrat de location, signé par le bailleur et le locataire est obligatoire. Il doit être fait en deux exemplaires originaux dont un est remis à chaque partie.

Les clauses obligatoires :

• date du début du contrat / durée du contrat,

• description du logement et des annexes (cave, garage, jardin…),
• la surface du bien loué,

• destination du bien loué : à usage d’habitation ou professionnel,

• énumération des parties communes,

• montant du loyer, modalités de paiement et règles de révision du prix du loyer,- montant du dépôt de garantie.

• nom et adresse du bailleur,

Plusieurs documents doivent être joints au bail :

• l’état des lieux,

• un extrait du règlement de copropriété,

• un engagement de caution si le propriétaire exige la caution d’un tiers,

• un dossier de diagnostic technique comprenant : le diagnostic de performance énergétique qui est un document destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement ; l’état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité; le constat d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.

• une information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble (depuis le 8 mars 2007).

Au préalable à l’établissement d’un contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants : photographie d’identité, carte d’assuré social, copie du relevé de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal, un chèque de réservation du logement, un extrait du casier judiciaire, dossier médical personnel.

Les clauses « illicites » dans les contrats de location

Certaines clauses sont interdites dans les contrats de location.

Au préalable à l’établissement d’un contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :
- photographie d’identité (hormis celle de la pièce justificative d’identité),
- carte d’assuré social,
- copie du relevé de compte bancaire ou postal ou attestation de bonne tenue de compte,
- attestation d’absence de crédit en cours et autorisation de prélèvement automatique,
- jugement de divorce,
- attestation du précèdent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges dés
lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs,
- attestation de l’employeur dés lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins
de salaire,
- le contrat de mariage ou le certificat de concubinage,
- un chèque de réservation du logement,
- le dossier médical personnel,
- un extrait du casier judiciaire,
- la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent
correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence de dépôt de garantie ou de la
souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil,
- la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

Le bail d’un logement meublé à usage d’habitation principale

La loi MLLE (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009 est
venue préciser que la réglementation des locations meublées est d’ordre public (Code de la Construction et de l’Habitation : L632-1 et suivants) ; cette disposition est d’application immédiate.

Le bailleur devra :

• rédiger un contrat de location,

• mettre le logement à disposition du locataire et le conserver en bon état de réparation,

• entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat,

• assurer la jouissance paisible du logement à son locataire,

• garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l’empêcheraient d’utiliser normalement le local : humidité, infiltrations, défaut d’étanchéité des cheminées par exemple.

Les documents à annexer au bail

Il s’agit des mêmes documents que ceux évoqués ci-dessus s’agissant d’une location louée vide à usage d’habitation principale, sauf l’information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble qui ne s’applique pas aux locations en meublé.

Il ne faut pas oublier également d’annexer au bail un inventaire et un état détaillé du mobilier. Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire, en décrire leur état et être le plus précis possible.

Le locataire devra :

• payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail,

• utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail,

• répondre, le cas échéant, des dégradations et de l’incendie des locaux,- le propriétaire peut d’ailleurs obliger le locataire à souscrire un contrat incendie et dégâts des eaux.

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