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Congé du bail à usage d’habitation principale

Dans le cadre d’un logement loué vide

Le Congé à l'initiative du locataire

Le locataire peut partir à tout moment sans avoir à se justifier. Pour cela il doit donner congé, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, avec un préavis de trois mois.
Ce délai de préavis peut être réduit à un mois pour les raisons suivantes :

A savoir

Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de l’acte d’huissier. En pratique vous devez donc payer les loyers et charges pendant ces trois mois, même si vous partez avant la fin de votre préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Pensez à conserver une copie de votre congé ainsi que l’accusé de réception.

  • Mutation professionnelle,
  • Perte d’emploi (licenciement ou fin de CDD),
  • Nouvel emploi suite à une perte d’emploi,
  • Obtention d’un premier emploi,

  • Bénéficiaire du RSA. La loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 à expressément prévu que tous les bénéficiaires du RSA (RSA-socle, RSA-activité) peuvent désormais prétendre au préavis réduit à un mois.

Vous devrez pour cela justifier de votre situation.

Le Congé à l'initiative du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour la date d’expiration du bail et avec un préavis de six mois minimum avant cette échéance.

Le congé doit donc parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Il doit également indiquer, sous peine de nullité, le motif allégué, qui ne peut être que :

  • La reprise du logement afin de l’occuper lui-même ou par certains membres de sa famille, à titre de résidence principale,
  • La vente du logement (il doit alors obligatoirement en proposer l’achat au locataire),
  • Un motif légitime et sérieux (par exemple, le non respect par le locataire en cours de bail de l’une de ses obligations).

Il doit par ailleurs contenir certaines mentions ou indications particulières selon le motif.

A défaut de respecter ces conditions de forme et de délai, le congé est nul et le bail parvenu à son échéance est reconduit tacitement pour une durée de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans s’il s’agit d’une personne morale. Il n’est alors pas nécessaire de signer un nouveau contrat, on conserve l’ancien, puisque c’est un nouveau bail qui s’opère aux conditions de l’ancien bail.

Résiliation du bail et expulsion

A savoir

Attention : Si le bail est résilié judiciairement ou à la suite d’un congé délivré par le bailleur, et que vous ne quittez pas de vous-même le logement, le bailleur pourra demander en justice votre expulsion.

Si en cours de bail, le locataire n’exécute pas l’une ou plusieurs de ses obligations (ex : non paiement des loyers ou charges, défaut d’entretien du logement risquant de dégrader gravement le logement, troubles de voisinage…), le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge apprécie chaque cas en fonction de la gravité des manquements allégués.

Par ailleurs, sachez que les contrats de location contiennent souvent une clause résolutoire qui permet d’obtenir la résiliation automatique du contrat lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Le juge ne peut que constater la résiliation du contrat, elle s’impose à lui.

Pour les locations vides, la mise en œuvre d’une clause résolutoire est réglementée par la loi et ne peut concerner que :

  • Le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
  • La non souscription d’une assurance des risques locatifs,
  • Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Dans le cadre d’un logement loué meublé

Le congé

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

A savoir

Attention : Pensez à conserver une copie de la lettre que vous adressez au propriétaire et d’y agrafer la preuve de l’envoi, puis de l’avis de réception lorsque vous le recevrez.

Le bailleur peut donner congé à la date d’expiration du contrat de location en respectant un préavis de trois mois et doit motiver son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Dans les locations meublées, la forme du congé n’est pas réglementée. Le congé doit être délivré dans les formes énoncées au contrat ou à défaut, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier.

De la même manière, sauf dispositions contraires du contrat, et en application des règles de procédure civile, le point de départ du délai de préavis sera la date de réception de la lettre ou le jour de la signification de l'acte d'huissier.

Résiliation du bail et expulsion

Si en cours de bail, le locataire n’exécute pas l’une ou plusieurs de ses obligations (ex : non paiement des loyers ou charges, défaut d’entretien du logement risquant de dégrader gravement le logement, troubles de voisinage…), le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge apprécie chaque cas en fonction de la gravité des manquements allégués.

Le contrat de location contient en outre souvent une clause résolutoire permettant de résilier automatiquement le bail lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (ex : non paiement du loyer, défaut d’assurance).

Attention si le bail est résilié judiciairement ou à la suite d’un congé délivré par le bailleur, et que vous ne quittez pas de vous-même le logement, le bailleur pourra demander en justice votre expulsion.

Vous trouverez ci-dessous un "exemple de lettre de congé émanent du locataire" ainsi que "les étapes indispensables avant votre départ"